云山集团则是上游行业整合农业商品生产端各种业务形态，云河物流居中把传统分销商、区域代理等等中游产业拆解的一干二净。
云山集团+云河物流+新大饿，可以用哑铃类比，两头大中间细，三者缺一不可。
那位天天喊着让天下没有难做的生意，满嘴采用互联网颠覆传统商业模式打造生态闭环的乡村教师远远未达成的愿景，被谢景行不知不觉间捅咕出来了。
这个跑通农业加互联网的生态闭环骨架初成，后续只需要源源不断摄取养分滋生血肉，迟早会成长为巨人。
云山集团体格壮硕不能轻动，新大饿目前过于弱小，随便一纸政策条文就能轻而易举压死，大人们看不上。
所以只剩云河物流，主动吸纳国资成为生态闭环中的一部分，而非水泼不进针扎不透的所谓‘谢系资本’独立王国。
梳理妥当其中关键，俞念虽然有点疲倦却身心通透，想着想着不由得翘着二郎腿端起马克杯品尝咖啡香醇，就差懒洋洋说一句求人办事总要有个态度。
“能帮我约见你们集团领导吗？”
既然大姨子不信融资份额有限的鬼话，谢景行倒也利落直入主题。
俞念挑起眉毛：“招商金投是集团下属全资直投子公司，你觉得多大的领导才叫领导？”
“领导，招商局资本也在您的领导下展开工作？”谢景行双眼发亮。
俞念被噎的说不出话，招商局集团历史最早能追溯到清末晚期李鸿章那会儿，现在属于副部级单位规模庞大资产近万亿，其中最大头为招商银行。
其他资产业务大差不差，地位高低之分并不明显，她怎么可能领导平级部门。
而且招商局资本成分复杂，是集团与民营企业‘普洛斯（GLP）’的合资子公司。
这家民营企业原本是美国‘物流地产’巨头安博的亚洲分公司，零八年金融危机被母公司安博卖给中国本土资本部分股份，自此全力进军国内市场，并且彻底与母公司剥离，在新加坡证券交易所独立上市。
普洛斯的商业模式说简单非常简单，在国内买地皮建物流仓库，租给第三方企业使用收取租金和管理费。
说复杂也非常复杂，过去三年时间他们在国内拿下上百块物流仓储用地，市场份额高达60%以上，几乎大部分普通人叫得出名字的物流企业、国际传统实业公司都或多或少有租用他们的仓库。
而国内本土最大的‘物流地产’企业市场份额只有6%，市场份额排名第二，剩下的加起来赶不上普洛斯一根脚趾。
原因有很多总结起来就一条，物流地产是实实在在的重资产生意，国内没有人能玩明白他们那套金融杠杆运作模式。
于是乎他们做出了云河物流同款操作，先跟招商局合资成立招商局资本，共享部分金融杠杆投资业务。
今年初又一口气引入中国人寿、中邮人寿、中银国际多家国资巨头入股，为人民服务的拳拳心意在燃烧。
“去年投顺丰就有招商局资本的份儿。”俞念意有所指提醒道。
谢景行拄着下巴若有所思：“我记得，他们还想让给我一点投资份额来着，这样看起来你确实能说上话哈？”
“别想，他们当时草木皆惊，听风就是雨恨不得对所有真真假假的背景人士释放善意交朋友。你现在试试看人家会不会搭理你。”
俞念嫌弃地吐槽道：“你以为我当时为什么主动约见面，好在你勉强算不傻，没有收他们的好处投顺丰。”
“1000亿美元体量，60%以上市场份额，这意味着一个什么样的市场你有直观概念吗？”
她身体前倾认真劝说道：“专心做你的农业加互联网生态闭环足够大赚特赚，物流地产太烧钱了，我想谢诚董事长不会支持你的。”
“没错，去年刚回国我建议他扩大物流规模他就没同意，昨天还用这件事敲打我来着。”谢景行耸耸肩膀。
云河物流早期定位是云山集团配套企业，仓储运输自建自营，不需要向第三方租仓库的同时也没有精力深入上游行业搭建全国地区仓储网络重资产的心思。
严格意义上他在云南布局仓储中心的玩法，普洛斯看到也得叫声大哥。
人家千亿美元体量也只是朝着垄断收租目标努力，他不仅要收租，还要直接帮租客送货上门。
老谢本心的确不满意觉得他玩的太大了，但必须承认他用整条农业产业链生态闭环把自建仓储中心的意图强行拉回合理范畴，才高高举起轻轻放下稍作敲打。
“如果你只把这当成现有布局中的一个环节，为什么要见我们领导？”俞念不知不觉间承认她还不够大。
谢景行移开目光望向落地窗外：“反正都要引入国资巨头，顺势而为罢了。”
“你为的什么事？”俞念眉头紧皱。
她毕竟是西柚资本投决会成员，对其帮助云河物流联合云南地方城投左脚踩右脚50倍杠杆建仓储中心业务有知情权。
搭建体系说得过去，要是想真正进入物流地产领域跟普洛斯呲牙，那无论出于公私她都有义务规劝乃至阻止。
“问问你们领导，是否愿意支持云河物流进入物流地产行业。”
谢景行坦然相告：“如果你们不投的话我找别人。”
“自取其辱。”
俞念不假思索给出评价，目前国内专注于物流地产的企业之所以玩不转资本杠杆运作，另一个无法忽视的原因是政府公关资源。
物流仓储类土地对地理位置交通配套有需求，这种地块卖给房地产企业赚的更多，因此全国所有城市对前者专项用地审批非常吝啬。
以魔都为例，二十几块物流仓储用地集中在那么几个区，去年全年只批了三块仓储用地。
传统物流企业、物流地产公司、连京东和阿里这些想自营物流的互联网巨头都跟进来抢。
阿里这种杭城经济支柱，居然花费几年时间把菜鸟网络首个自营仓储中心建在天津，可见其中竞争复杂程度。
简而言之谢景行想当招商局亲儿子，让普洛斯滚去当干儿子，以后竞拍地块等政府公关资源，招商局得先喂他吃第一口。
关键在于就算普洛斯是合资干儿子，可还有顺丰眼巴巴等着呢，凭什么你想当亲儿子就当亲儿子。
“我说了，我只是问一问，重在参与。”谢景行心态非常平和。
俞念不为所动：“抛开拿地问题不谈，资金怎么解决？”
“杠杆，超级加倍！”谢景行毫不犹豫铿锵有力吐出绝杀奥义。
最近经常算账觉得没钱，实际上他这半年时间几乎没怎么使用杠杆，对冲平摊一下名下所有资产，杠杆率低于30倍。
好歹是重生资本家，这点杠杆率说出去都惹其他位面重生小伙伴们笑话。
俞念敲了敲桌子严肃说道：“国内‘REITs’工具不健全。”
“我要的就是‘REITs’不健全！在国内限定条件下，云河物流与普洛斯都不熟悉‘REITs’，公平公正。”谢景行笑容灿烂。
“……”
俞念愕然无语，以手扶额心里闪过两个字疯子。
谢景行自顾自继续说：“而且国内早晚会彻底放开‘REITs’。”
“你觉得什么什么时候开放？”俞念陷入反驳怪圈。
“五年八年，当地方土地财政无法承担公共基础设施开支，‘REITs’就会被彻底撕开口子。”
谢景行越说越兴奋：“我希望凭借自身的能力，加快推动国内金融业和国际金融接轨的进程。”
“哈，伟大复兴梦？”俞念气急反笑。
“没错，去年我在君泰实习讲这句话时很多人骂我矫揉造作虚伪装逼。但事实证明，今年截至目前国内跨国并购案环比去年同期上涨30%，主要标的所在国家地区前三名分别是美国、加拿大、澳大利亚。”
谢景行志得意满补充道：“我承认主要因素是一带一路战略有限度开放资本离境出海，但有多家企业在欧美地区并购平时想都不敢想的能源矿产和电信传媒企业，是沿着我开辟的路走出去，模仿我一手创造的并购股权架构模板。”
“我做到了对吗？”
他最后收敛表情一字一句反问。
俞念气势停滞，哪怕陷入反驳惯性，她也无法对此做出任何回应。
谢景行在上个世纪八十年代末索尼入主好莱坞的基础上，搭建了一整套黄皮肤外资勇闯美国本土的斗争经验，不止于并购方案。
从国际政治到人文舆论，真正的并购方案反倒是其中最不起眼的部分，未来想进入欧美的亚洲企业都是受益者从中学到些什么。
他去年收获各种经济奖项，出现频率最多的一句评语即是：谢景行推动了国际金融全球化进程。
今年公司招来的实习生毕业论文写的都是他。
俞念不自觉放松身体，室外暖阳透过明亮落地窗照在男人身上，光亮刺眼看不清他的脸。
“下一个会是‘REITs’。”谢景行语调微微上扬陈述道。
REITs，全称房地产信托投资基金，把房地产证券化放到二级市场交易。
这套玩法在欧美非常成熟，企业在二级市场发行债券买下整栋住宅公寓对外出租，租金及管理经营净利润分给持有债券的投资者。
在国内‘房住不炒’语境下，现如今REITs基金只被有节制的允许私募基金有限度的投资某些领域，以防炒房团们把十几亿人口当租客。
高速公路收费站是典型代表，国家出地资本出钱修路，后者变相收租赚钱。
放到地方城市，街道马路上凌晨四点起床的环卫工人和整夜明亮的路灯不是大风刮来的，地方财政支付公共基础支持。
可地方财政的钱同样有来源，土地经济终有尽头。
过几年地方城市没钱了，REITs自然会大范围开放进入相关领域，谢景行真就是顺势而为，并无丝毫逾越之举。
“你知道普洛斯在国内的运营模式吗，他们不仅仅依靠REITs。”俞念无力地妥协了。
(本章完)
第219章 资本游魂
“在我看来他们商业模式中最重要的环节是企业自身‘商誉价值’。”
不过片刻交谈谢景行重新掌握主动权，气定神闲给出答案。
俞念抿了抿丰满红唇补充道：“商誉价值和他们过去几十年的成功经验相辅相成，你必须清楚认知到他们的专业性。”
“我很清楚，同时我对我个人的专业性具备清醒认知，此时此刻这个世界上没有人比我更擅长资本运作！”
谢景行张狂到极点，但这是他仅有的优势，想取得竞争胜利不得不把优势利用到极致。
金融杠杆谁都会玩，关键在于撬动杠杆一时爽，事后还债火葬场。
许老板那种房地产土鳖走火入魔用头硬抗百倍杠杆，结果就是进去唱铁窗泪。
普洛斯作为专业资本玩家肯定不能效仿，他们在国内利用现有金融体系下的‘REITs’信托基金自有一套成熟运作模式。
先自掏腰包出钱建物流园区，建完转给旗下物业管理部门。接着从私募市场发起股权基金引入外部资金，将物流园区和物业管理营收资产打包收购；最后由私募股权基金发行REITs产品。
国内本土一众同行无法模仿这套玩法的难点在于中间环节私募股权基金。
普洛斯拥有强大的物流园区开发团队，第三方企业客户认可这块招牌，他们能做到边建园区边招租，堪比住宅房地产预售制。
等到园区建设完成招租也完成六七层，资本市场看到回报前景，启动前端私募股权基金对其进行收购自然轻而易举。
完成这一环节，普洛斯收回前期投入的大笔现金流继续发开物流园区。
私募股权基金则持有园区、物业管理资产运作一段时间，当营收回报率成熟各项指标符合国内严苛的‘REITs’基金标准。
把资产长期经营收益权以发行‘REITs’产品的方式卖到二级市场偿还杠杆债务，套取大笔现金转过头继续收购普洛斯建设的物流园区。
简而言之，普洛斯通过两层资本运作，提前兑现了常规经营十年乃至二十年才能回收成本、盈利，把资金占用成本压力与风险转嫁给私募股权基金和‘REITs’产品的投资人。
通常一个项目从拿地开发园区到发行‘REITs’产品投资人开开心心躺着等收租，整套流程周期压缩至两年左右。
他们有亚马逊、唯品会、大润发众多高粘性大客户，仓库租约一签就是十来年长期合同。
私募股权基金对“普洛斯出品必属精品”的商誉价值买账，愿意从中承担绝大部分风险，国内同行们却不行。
要么仓储网络偏居一隅无法布局全国客户只租短期，要么没有开发管理经验一个园区建三五年搞不定。
用脚投票都知道投谁，越是如此整市场越是深陷马太效应无法自拔，普洛斯良性循环撬动杠杆狂飙突进赢家通吃，同行们吭哧吭哧跟在后面追永远无法得到资本市场认可撬动金融杠杆。
所以谢景行认为普洛斯最大优势是商誉价值，他们愣是把重资产行业玩出了轻资产运营的既视感，最变态的是私募股权基金由其内部发起引入外部投资者。
最终发行‘REITs’产品，物流园区资产实际上还掌控在他们手中。
俞念之所以说成功经验与商誉价值相辅相成便是如此，资产总得需要人打理，不交给普洛斯给谁，人家的的确确能帮各环节投资人利益最大化。
“我可以模仿他们的模式，只需要在中间环节做出改变，发挥我的个人优势。”