市场分析出现了一点偏差，按照罗阳的记忆，房市下个月就要开始回暖了，而杜宏的PPT里预测是年底，过于保守了。
可是这种事情不能等到会议结束后去办公室私下里再说吗？
果然，梁兴民这句话刚说完，投资开发总监的视线就盯了过来，其他人也跟着看向了罗阳。
叹了口气，罗阳站了起来。
2万一个月的钱不好拿啊看样子还是得掏一点真家伙出来。
“关于房地产发展趋势，相信不光是杜宏总监有一套看法，梁总心里肯定也有一些分析和预测，这是仁者见仁智者见智的东西，需要接受市场的检验，我这里就不多说了。”
放下笔记本的罗阳边说着，边走向会议室最里面的KT板。
“既然梁总要我对杜宏总监的汇报内容发表一点见解，而我最近正好也在研究几个模型，那就简单说几句吧。”
在梁兴民的眼里，那个年轻人又拿起了水笔。
一支黑色墨水，可以在KT板上书写的水笔。
昨天在售楼处两次见证奇迹，都有这套工具，老梁眼睛里顿时冒出了精光。
第11章 加工资了
罗阳先在KT板上画了一个方方正正的图形，在框里写下10000、1.0、1000万三行数字。
“假设金城地产目标地块是1万平米，容积率1.0，总价1000万。”
面对公司董事长以及一群高管的注视，他丝毫不露怯，放松的解说着：“土地契税是3%，印花税0.05%，这些都算上去之后，可以得到1030.5元/的楼板价。”
说完这个，罗阳又开始在KT板上边写边说。
“我把土地之外的成本称为非土成本，里面包含多个板块.先说规费这一块，里面有两部分组成，一类是城市教育附加费、白蚁防治费等固定费用，另一类是水电煤、人防等费用，这部分有行业指导价，但是属于可以议价的那种总的来说，在预算中，这一块基本能依据土地指标确定下来，我把这一块分摊到楼板价后称为规费成本A。”
虽然这些都是基础的东西，但是罗阳依旧耐心的说下去：“接下来就是建安成本，这块也包含两大部分，一个是主体建安成本，一个是后期配套成本，我把这部分数据称为建安成本B当然营销成本也是大头，这一块就不展开说了，我暂且统称为营销成本C。”
之所以简化营销成本解说，是因为这时候会议室里发出了微微的议论声。
罗阳看到了某几个人脸上露出不屑的表情，要不是梁兴民坐在上首，估计早就发出呵斥声了。
看来要下点猛药，否则老梁也失去耐心就不好办了。
罗阳不动声色，面带微笑的继续道：“最后就是财务成本，拿地所用资金有多少是来自银行贷款？有多少是梁总从外部融资来的？公司自持资金比例是多少从拿到土地之后200天开盘，多久能实现现金流回正？营销口清盘的时间节点是几个月，这些都汇聚成财务计算成本的依据，我把这块称为财务成本D。”
“罗助理怕不是戴总监派来逼宫的吧？”
罗阳就知道，200天开盘的数据一拿出来，工程上绝对不会忍。
所以工程副总蒋方杰开口了：“拿到土地后200天开盘，开什么玩笑？”
梁兴民也皱起了眉头。
罗阳冲蒋方杰微微颔首，礼貌的问道：“蒋总，那你觉得要多少天？”
“起码250天！”
“挂拍土地公示期一般是一个月，当公司把这块土地当成目标地块的时候，提前进场做地勘，提前开始设计图纸，这一个月时间能不能省下来？”
“胡扯，万一拿不到这块地呢？”
“那又如何，损失的不过是几十万，蒋总可以问问财务，节省一个月的时间，如果拿这块地，能省下来的资金成本又是多少！”
这时候，梁兴民笑的嘴都翘起来了，光是这一个点子，至少值一百万！
果然是真传一句话啊.
“那也只省下来一个月的时间！”
蒋方杰脸上有些挂不住，更主要的原因是他也看出来了，这个年轻人是有真本事的，再逼一逼，说不定能问出其他节省时间的办法来。
哪知道罗阳不上当，微微一笑，言归正传。
“当土地成本和非土成本加在一起，就是基础成本，这是我前段时间研究模版里的前半部分。”
他无视蒋方杰急切的眼神，无视老梁呆住的表情，继续道：“接下来就是营销的工作，依据自身定位，调研地块周边配套、周边竞品，以此定下销售价格.当然，营销口可以大胆一点，因为从拿到土地到预销售，里面有200天的时间，依据房市热度，可以加上预期，至于这个预期有多大这个就要看戴总和梁总的胆子了。”
投资开发总监杜宏看出了一点门道。
“罗助理，你你研究的这套东西是用来辅助拿地的？”
“是啊，这套东西就是用来辅助拿地的。”
罗阳笑了笑道：“集合投资、设计、成本、工程、营销、财务等口子，一起做出模板数据，然后提供给梁总，作为拿地的依据。”
边说着，他边用手里的水笔敲着KT板：“土地招拍挂，每次竞价都有一个最低加价限额，参照我这个模板，每次加价到什么阶段，自己成本是多少，利润是多少，梁总心中一目了然，可以做到轻松决策。”
杜宏这时已经站了起来，走向罗阳：“这数据能不能实时变化？”
“能，按照我构建的模型，只要变动里面几个基础数据，参数不变的情况下，立刻就能生成最终结果。”
说到这里，已经够了，罗阳放下了手里的水笔，看向梁兴民。
“梁总，地产形势好的时候，不妨以销定产，营销多大胆，工程多大产，您放开了预期拿地.地产形势不好，以产定销，您画下利润红线，在保证公司现金流的前提下，工程产值多少，营销卖多少。”
罗阳最后冲所有人微微颔首：“各位领导，这就是我研究的一点小东西，有不足之处，请大家指正。”
梁兴民现在确定自己捡到宝了。
“小吕，把KT板上的东西擦掉，罗助理，跟我来办公室！”
他站起身的同时喊道：“散会！”
罗阳走出会议室的时候，听到身后杜宏的声音；“哎，哎，吕秘书你慢点，你慢点.”
啧，也不怕老梁误会。
梁兴民的董事长办公室面积极大，不算外面连着的董事办，也有将近两百平米。
里面装饰算不上金碧辉煌，但绝对有高人指点过，单是明眼能看到的风水物件就摆了四五处。
这一套，全国大部分地产老板都信，不光是自己的办公室，开建的项目都要请风水大师来看一看。
罗阳记得重生前的一桩事，他工作过的那家地产公司投资了一个项目，因为赶工期，售楼处建的早，但是总部派下来的风水大师认为朝向不对，后来硬是把建到一大半的售楼处给推平了重建，由此可见一斑！
“小罗啊，你一个大学生也信风水？”
看到进门的罗阳盯着风水物件看，梁兴民好奇的问了一句。
“梁总，风水其实是一门科学。”
罗阳笑着道：“譬如罗盘，其实测的就是地下的磁场，要知道很多地下埋着的矿物质里含有的微量元素对人体是有害的，磁场混乱的地方建房子，住在里面的人容易生病，原因就在于此！”
梁兴民原本正走向办公桌，听了罗阳这句话，突然就转过了身。
“罗助理，我觉得两万月薪还是少了点，你觉得再加多少合适？”
“哈？”
第12章 风水科学
第12章 风水=科学
梁兴民突然的发问，让罗阳有点懵。
刚才还说着风水的事情呢，突然就变成加工资了？
“来来来，泡壶金骏眉，咱们坐下慢慢聊。”
原本走向办公桌的的梁兴民转了个身，领着罗阳去落地窗前的茶桌了。
都快十二点了啊，梁总你肚子不饿的吗？
罗阳忍着怨念在茶桌前坐下，看着梁兴民在他面前秀泡茶手法。
“小罗啊，刚才你讲解的那套拿地测评模板完成了没有？”
一番忙碌之后，梁兴民端起茶壶，将茶汤倒进公道杯里，然后才添进罗阳面前的杯子里。
虽然金骏眉2万一斤的价格是炒作出来的，但是其品质还是不得不承认，泡出来的汤色红亮，喝进嘴里，浓香醇厚。
“差不多了，再有一两周时间就能弄出来。”
罗阳放下杯子后道：“梁总您知道，我平时还要上课，周末兼职，偶尔才能抽出时间来搞搞感兴趣的东西。”
“时间有的是”
梁兴民挥了挥手道：“最近几个周末就别去售楼处了，争取快点把那个模板做出来。”
“梁总，我.”
“我知道，你还想多拿点提成的嘛！”
老梁笑眯眯的从桌边拿起半包华子，大拇指一挤，递到罗阳面前：“刚才光是能加快一个月开工的建议就值很多钱了，更不要说这个辅助拿地的模板了，我给你加工资，不算提成，给你保底三万一个月怎么样？”
话里话外，只要罗阳有空，还是要去售楼处。
他可还惦记着刘海山那边的资源呢。
不管怎么说，能加工资都是好事，虽然加的不多（原先是罗阳每个月只要拿到2万的销售提成，梁兴民照样给1万的补贴，如果提成不满2万，他给补足2万，现在是打底3万，所以说加的不多。），罗阳还是识趣的从烟盒里抽出一根华子。
“啪！”
当然先是给老板点上，然后才是自己。
“下午陪我去浦东项目上看看，正好要启动开工仪式，张大师也会过来.”
梁兴民先用加工资稳住了罗阳，接着又和他聊起了风水的事情。
“我那个女儿啊，动不动就说这个属于迷信，刚才听你一说，还真是那么回事，快给我讲讲，还有其他的不？”
感情是这么回事.
罗阳看了梁兴民一眼，根据遗传基因学说，料想他女儿长得也够呛。
“其实风水一说，自古有之，不过那时候的人只知道归纳总结，却不懂里面蕴含的道理，久而久之就用了玄乎的一套说法来解释，变成了很多人眼里的迷信。”
这套说法，还是罗阳在前世的时候有幸接受公司培养，过程中从一位国学大师嘴里听来的。
“就比如说北方四合院门口为什么要加一道照壁，那是害怕穿堂风，这风整天从住人的宅子里径直刮过去，不就等于是现代人一直坐在电风扇面前吹么，迟早头疼生病。”
罗阳建自己记起来的说着：“又比如说风水里的'冠带水'，就是指住宅前河流最好是半月形环抱，其实从科学上来说，河流一旦有了弯道，水流就会变慢，由于流速降低，所携带的物质便沉积下来，形成冲积扇，这片区域的渔业资源就相对丰富，这对于古人来说是很重要的。为什么又要后有靠呢，因为这种形状的河流在凸面是沉淀，在凹面却是侵蚀，所以最好背后有山，山脉延伸下来的岩石层能很好的抵御这种侵蚀”
梁兴民听的入了神，他以前相信这一套，但是不知缘何说起，听了罗阳这番讲述，才知道里面还真有朴素的道理。
“董事长，要不要给您和罗助理打一份午饭上来？”
听的正起劲，吕娜走了进来，都十二点多了，再不去食堂，午饭时间都要过了。
“打两份送我办公室。”
老梁这会儿兴致正浓，挥挥手，示意吕娜去食堂打饭送上来。
一番深入浅出，从心理学到采光，再到地质学.这一聊，就是一个多小时。
就连送饭进来的吕娜都听的入了迷，在一旁站了好几十分钟。
“反正就是这么回事，真要放开了说，一天时间都未必够。”
说到最后，罗阳总结道：“以后遇到这样的事，您就对照着往科学上套，总能琢磨出个一二来。”
“哈哈哈，我算是听明白了，古人就是知其然不知其所以然。”